Algunos problemas que se desprenden del ejercicio del dominio, en recintos acogidos a la Copropiedad inmobiliaria

27 mayo, 2020

Por Baltazar Guajardo.

“Algunos problemas que se desprenden del ejercicio del dominio, en recintos acogidos a la Copropiedad inmobiliaria”. (A propósito del Covid19).

El ejercicio del dominio del titular sobre su unidad puede ser limitado válidamente por el reglamento de copropiedad, en cuanto este determina el uso que debe tener cada unidad. Los fundamentos de la limitación pueden ser, el derecho otro propietario o el interés colectivo.

1.- INTRODUCCIÓN.

En este breve trabajo expongo algunos conflictos que se han originado entre los copropietarios y las comunidades, relativos al ejercicio del derecho de propiedad, formulando algunas conclusiones, basadas en las ideas matrices contenidas en los fallos de tribunales superiores.

2.- BREVE DESCRIPCIÓN DEL RÉGIMEN.

La copropiedad inmobiliaria es un régimen de propiedad inmueble en el cual coexisten bienes comunes (que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio), con aquellos bienes exclusivos de cada propietario. Se regula por la ley 19.537, su reglamento aprobado por D.S. N° 46 de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el “reglamento de copropiedad” de cada condominio y la legislación de urbanismo aplicable.

En todo condominio existe una asamblea, integrada por todos los copropietarios, en la que se adoptan las decisiones más relevantes, como la modificación del reglamento de copropiedad. El comité de administración es el órgano de gestión, y debe contar con al menos tres miembros, entre los cuales se elige un presidente, que representa a la asamblea, y por extensión a la comunidad. El administrador debe ser designado por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, el presidente del comité  ejercerá ambos roles.

3.- CONFLICTO DE DERECHOS.

El artículo 32 de la ley dispone que “los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio. Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes”.

Esta norma resume el espíritu del legislador para determinar los alcances del comportamiento de los copropietarios, pero a nuestro juicio – por su estructura netamente disciplinaria –  es insuficiente para resolver una eventual colisión de intereses legítimos del individuo ocupante, versus el de la colectividad.

A continuación agrupo y resumo una serie de sentencias judiciales recaídas en recursos de protección, que han dirimido conflictos en los que colisiona el ejercicio del derecho del dueño de cada unidad, con los derechos de los demás copropietarios.

Prohibición de tenencia de mascotas.

La I.C.A. de Valparaíso, (rol 7.138-13, confirmada por la E.C.S.), resolvió dejar sin efecto una multa impuesta a una mujer que sufría depresión, la cual requería de la compañía de su perro para su enfermedad. En el mismo sentido se pronunció la E.C.S. (rol 29.268-19), que declaró arbitrario el actuar de la comunidad, que sin justificación racional alguna  prohíbe a la recurrente que mantenga una mascota de compañía terapéutica, sin mayor fundamento que la disposición consagrada en un reglamento de copropiedad que tiene 27 años desde que fue dictado y que como todo cuerpo normativo se debe ajustar en su interpretación a los cambios sociales y realidades actuales de interacción en comunidad.  La I.C.A. de Santiago (rol 1.414-17 – Policía local), declaró ilegítimo el artículo del reglamento que prohibía la tenencia de mascotas, basado, entre otras consideraciones, en el artículo 28 de la ley, que señala que las limitaciones impuestas por la comunidad sólo deben referirse a espacios comunes. El fallo dispuso que la prohibición del reglamento solo puede referirse a mantener mascotas en áreas comunes, sin que pueda expandirse a los espacios de dominio exclusivo.

Entrega temporal de la tenencia de las unidades en virtud de contratos de hospedaje.

Es frecuente que los reglamentos prohíban entregar la tenencia de unidades por períodos inferiores a 30 días. La E.C.S. (rol 6.150-18), rechazó el recurso interpuesto por un copropietario, declarando, que la prohibición contenida en el reglamento de arrendar los departamentos por un plazo inferior a 30 días es una limitación impuesta por voluntad de los propietarios, al momento de su dictación o en alguna modificación posterior hecha por la asamblea, que se encuentra plenamente ajustada a la ley, ya que las partes son libres de establecer limitaciones, prohibiciones, y condiciones de ejercicio de su dominio. Además, agrega el fallo, la cautela que los recurrentes piden por esta acción, conlleva un desconocimiento de los derechos que tanto la constitución y la ley otorga a los demás copropietarios que no han sido emplazados en esta acción cautelar. Recientemente, la E.C.S. (rol 20.667-18, que confirmó fallo I.C.A. de Santiago rol 26.493-18), rechazó el recurso de protección presentado en contra de la administración de edificio que dictó una circular advirtiendo la aplicación de multas a los propietarios que utilicen la aplicación “Airbnb” para ofrecer en arriendo sus departamentos. El fallo pronunciado en la causa, que descartó actuar arbitrario de la administración de la comunidad, al estimar que los arriendos vía “Airbnb” pueden caber en la expresión “arriendo de departamentos por horas… casas de pensión u hospedaje”, que están excluidos por el reglamento de copropiedad, y que este tipo de restricciones a la propiedad son de elemental sentido común cuando se trata de vivir en sociedad, más aún cuando se vive en comunidad, caso en que el interés individual debe ceder ante el beneficio colectivo o común. Para resolver el caso, la corte acudió además al análisis de la mercantilidad de estos contratos. Dice el fallo que “en línea de principio la cesión transitoria del uso y goce de un inmueble en condominio, a título gratuito u oneroso, en términos generales no encuentra limitación de origen legal alguna, siempre que se les dé o asigne total o parcialmente un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo…una finalidad propia, inherente y necesaria a una de naturaleza comercial”.  Concluye la Corte que cuando se arrienda un departamento por un plazo inferior a 15 días utilizando la aplicación “Airbnb” no es posible observar los elementos necesarios que permitan calificar de civil el contrato de arrendamiento, por lo que la decisión de la administración en esas circunstancias no afecta el derecho de propiedad del recurrente y, por lo mismo, procede rechazar el recurso.

Uso ilícito de bienes exclusivos.

La I.C.A. de Santiago (rol 57.908-18) acogió el recurso de protección interpuesto por el propietario de un departamento, en contra de la administración. En el caso, el departamento del recurrente generaba constantemente ruidos molestos y era frecuentemente visitado por personas en estado de ebriedad. A raíz de ello, el administrador determinó prohibir el acceso de visitas a la unidad. El tribunal estimó que la medida no se encontraba contemplada en el reglamento ni se justificó que la administración de la comunidad la hubiera adoptado en asamblea y con los quórum y formalidades previstas en la ley. De este modo, las vías de hecho imputadas a la recurrida resultaron ilegales y arbitrarias, vulnerando con ello la garantía del artículo 19 número 24 de la Constitución.

Ejercicio del dominio particular sobre bienes comunes.  

La E.C.S. (rol 18.842-18), rechazó un recurso en el que un copropietario recurrió en contra de la comunidad, por habérsele prohibido utilizar la azotea (bien común) para instalar una antena de recepción satelital. Se consideró que la decisión de la asamblea estaba fundada en el interés de los dueños de los últimos pisos, que denunciaban filtraciones de agua producidas por las instalaciones de antenas, declarando que el recurrente debe someterse en el uso de las áreas comunes, a las restricciones impuestas por el Reglamento de Copropiedad y sus enmiendas acordadas conforme lo estable la ley.

4. CONCLUSIONES.

1.- El ejercicio del dominio del titular sobre su unidad puede ser limitado válidamente por el reglamento de copropiedad, en cuanto este determina el uso que debe tener cada unidad. Los fundamentos de la limitación pueden ser, el derecho otro propietario o el interés colectivo. Falta, a nuestro juicio una modificación legal que consagre el sentido y alcance del “interés colectivo” de los demás vecinos, a que aluden varios fallos de los que hemos mencionado, como fundamento a la limitación del ejercicio de los atributos del dominio. (Por ejemplo, ver el citado fallo rol 1.414 –17: “…los reglamentos de copropiedad solo pueden limitar el ejercicio del derecho de propiedad cuando ello supone una restricción o perturbación del ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del edificio…”).

2.- El uso de los bienes comunes debe ser realizado conforme a las normas del reglamento de copropiedad, y compete únicamente a la asamblea restringir dicho uso, por motivos fundados, que nuevamente pueden ser, el derecho otro propietario o el interés colectivo.

3.- La administración de un condominio carece de facultades normativas. Las restricciones o las sanciones sólo pueden tener origen en la ley, el reglamento o en un acuerdo válidamente adoptado por la asamblea.

4.- Ante las condiciones de la actual pandemia, las restricciones al uso de las unidades y los bienes comunes, tal como se ha venido diciendo, deberían ser objeto de modificaciones de los reglamentos, o al menos de acuerdos válidamente adoptados por las asambleas, sin que los administradores puedan generar reglas que restrinjan el ejercicio del dominio de los copropietarios. Este debe ser el proceder adecuado, por ejemplo, para establecer la restricción de uso de áreas comunes, o la prohibición temporal del ingreso de visitas en períodos de cuarentena o toque de queda.

5.- En el mismo orden de ideas, resultaría ilegal y arbitrario que se restrinja a los copropietarios el uso de los espacios comunes de acceso (como ascensores), para personas infectadas con Covid19, ya que sería una medida que atentaría contra la igualdad ante la ley, vía discriminación arbitraria. Sin embargo, postulamos que sería lícito un acuerdo de la asamblea en que se prohíba el uso de ascensores al total de los vecinos, por períodos determinados, si se mantienen operativas otras vías de acceso.

6.- Finalmente, ponemos de relieve la necesidad que en las futuras modificaciones de la ley, se contemplen normas expresas que sirvan para solucionar la colisión de derechos de los habitantes de los condominios, lo que lamentablemente no se contempla en el proyecto que actualmente se tramita en el Congreso, (Proyecto “Sobre nueva ley de copropiedad inmobiliaria”, iniciado el 14 de 12 de 2017, Boletín: 11.540-14), que en su artículo 4 inciso segundo se limita a repetir lo que hoy reza el artículo 32: “los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás”.

Baltazar Guajardo.
Abogado, Director de carrera de Derecho,
sede Chillán

Fuente:  Publicado en Diario Constitucional